Любое вмешательство в конфигурацию жилых, коммерческих и производственных помещений требует согласования в контролирующих органах власти. Сайт RMNT расскажет, как именно происходит данный процесс, какие документы потребуются, чтобы перепланировка была узаконена по всем правилам.

  • Видео по теме

Согласования требуют практически все серьёзные работы, связанные с капитальным ремонтом и переделкой помещений. Если честно, то проще перечислить те работы и изменения, которые согласовывать в контролирующих органах не требуется:

  • Косметический ремонт. То есть обновление финишной отделки, в том числе замена столярных элементов, расположенных снаружи, но без замены цвета и рисунка.
  • Замена окон и дверей, без изменения размеров проёмов. Однако замена окон в зданиях, которые имеют архитектурную и историческую ценность, уже потребует согласования.

Важно! Расширение дверного или оконного проёма, увеличение его высоты уже нужно согласовывать, если речь идёт о несущей стене.

  • Демонтаж и замена любой встроенной мебели, в том числе шкафов-купе.
  • Установка кондиционеров, в том числе наружных блоков.
  • Замена инженерного оборудования: радиаторов, труб, варочных поверхностей, ванны, унитаза и так далее.

Важно! Инженерное оборудование можно менять без согласования только на аналогичное по мощности, параметрам и техническому устройству. Например, если у вас стояла небольшая двухконфорочная газовая варочная поверхность, а вы решили поставить более мощную на четыре конфорки — это уже нужно согласовать в газоснабжающей компании. Кроме того, новое оборудование должно стоять на том же месте.

Начать согласование перепланировки, будь то жилое, коммерческое или производственное помещение, нужно с составления конкретного плана. Владельцам необходимо чётко понять, что именно они хотят изменить, какие стены снести, какие возвести, какие проёмы расширить, какие перенести и так далее. Планировать нужно всё, чтобы не ходить по инстанциям дважды, когда в процессе ремонта окажется, например, что стену желательно снести не частично, а полностью.

Далее нужно изучить свой план помещений, выданный в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Такой имеется у всех владельцев недвижимости — технический план с характеристиками каждой комнаты, указанием размеров, расположением проёмов, сантехнического оборудования и газовых печей. Если по какой-то причине такого технического плана на руках у вас нет, обязательно получите его в БТИ! Обычно данный документ идёт в комплекте с остальными бумагами на объект недвижимости и передаётся прежними владельцами покупателям при оформлении сделки.

Читайте также  Houzz Белоруссия: Испанская вилла под Минском

Важно! Покупателям недвижимости очень важно изучать план БТИ. Может оказаться, что прежние владельцы уже делали перепланировку, но изменения не узаконили.

Согласовать перепланировку без составления проекта можно в следующих случаях:

  • Предстоит разобрать ненесущие стены, перегородки.
  • Нужно заделать дверной проём.
  • Планируется возвести новую перегородку, лёгкую, не создающую нагрузку на перекрытия.
  • Будут внесены незначительные изменения в фасад здания, которое не является ценным с точки зрения истории и архитектуры.

В таком случае требуется только эскиз. Его могут буквально набросать сами владельцы на копии технического плана БТИ. Красным нужно выделить стены и проёмы, которые будут убраны, зелёным — те, что будут построены. И всё будет понятно.

Во всех остальных случаях придётся сначала заняться составлением полноценного проекта с указанием всех предстоящих переделок. И сделать это могут только специалисты!

Если ваша перепланировка может быть проведена по эскизу, то порядок согласования в контролирующих органах, то есть Жилищной инспекции по месту нахождения недвижимости, выглядит так:

  • Сбор документов. Правоустанавливающих на квартиру, обязательно, а также паспорта собственников. Требуется сам эскиз, имеющийся техпаспорт, согласие всех владельцев квартиры или дома. Если здание относится к архитектурным памятникам — разрешение органа, который их контролирует. Когда речь идёт о перепланировке коммерческой недвижимости, то нужны Устав и учредительные документы фирмы-владельца. Или арендатора по договору.
  • В органах местного самоуправления эскиз одобряется или нет. Обычно процедура согласования занимает 20–30 рабочих дней. Если разрешение на перепланировку получено, то можно приступать к ремонту.
  • Важно! Разрешение на перепланировку выдаётся обычно на год. То есть у вас 12 месяцев на то, чтобы выполнить запланированные ремонтные работы.

  • После окончания работ на место прибывает комиссия, которая должна убедиться, что работы выполнены по эскизу, ничего не нарушено.
  • Подписывается акт приёмочной комиссии.
  • Важно! Чтобы перепланировку приняли, необходимо вести журнал с указанием всех работ, в том числе скрытых, которые будут не видны после окончания ремонта. Нужно также соблюдать технологию работ.

    Читайте также  Houzz Канада: Дом в бывшей капелле 1877 года
  • Эскиз передаётся в БТИ, чтобы были внесены изменения в существующий технический план недвижимости.
  • После получения нового техпаспорта, возможно, нужно будет подать документы в Регистрационную службу, чтобы получить новое свидетельство о праве собственности.
  • Важно! Когда речь идёт о коммерческой недвижимости, сложнее всего согласовать перепланировку помещений, расположенных на первом этаже жилых многоэтажных зданий. Здесь очень жёсткие требования, касающиеся несущих конструкций, фасада, коммуникаций и так далее. Проще внести изменения в планировку офиса, например, когда недвижимость изначально нежилая и является частью ТРЦ, ТЦ и так далее.

    Полноценный проект, новый план помещений требуется, если переделки серьёзные и касаются, например, переноса «мокрых» зон, установки электрической варочной поверхности вместо газовой, обустройства новых дверных проёмов, строительства капитальных стен и перегородок толщиной более 100 миллиметров. Проект перепланировки и техническое заключение к нему может составить только специализированная организация. В ряде случаев может потребоваться согласие соседей и управляющей компании, если перепланировка может частично затронуть общедомовую территорию.

    В целом схема согласования перепланировки по проекту аналогична действиям с эскизом. Только вместо самого эскиза в органы местной власти подаются проект и техническое заключение специализированной фирмы. Кроме того, проект нужно согласовать в управлении архитектуры, пожарной службе, Роспотребнадзоре, ДЕЗе. То есть инстанций, которые нужно посетить, намного больше. И процесс затягивается.

    Важно! При согласовании перепланировки коммерческой недвижимости нужно получать положительные заключения в газовой службе, пожарном надзоре, управляющей компании, теплосети, водоканале, управлении архитектуры. Кроме того, потребуется договор с подрядчиком, который будет выполнять ремонтные работы.

    При согласовании перепланировки жилой недвижимости обращаться в газовую службу нужно, если речь идёт об установке, замене, переносе газового оборудования. В водоканал — если планируется перенос «мокрых» зон, установка душа без поддона и кабины. В теплосеть — если нужно внести изменения в расположение радиаторов или увеличить их мощность.

    Все эксперты настоятельно советуют сначала согласовать перепланировку, а уже потом делать ремонт. Иначе может оказаться, что согласовать такую переделку нельзя и нужно всё возвращать в первоначальный вид. Понятно, что за счёт собственника.

    Читайте также  Вопрос юристу: Должны ли жители первого этажа «платить за лифт»

    Однако, если перепланировка уже сделана, действовать нужно по следующей схеме:

  • Подать заявление в БТИ о самовольной переделке недвижимости. Приложить к нему техпаспорт и выписку из ЕГРН.
  • К вам приедет инспектор БТИ, который осмотрит перепланировку и зафиксирует изменения на техническом плане красным контуром.
  • Инспектор БТИ расскажет, в какие ещё инстанции нужно будет отправиться собственнику недвижимости, а также выдаст заключение о техническом состоянии конструкций.
  • На объект также должен будет приехать представитель Роспотребнадзора, чтобы составить заключение о соответствии санитарным нормам.
  • Затем составляется проект переделки специализированной фирмой и все документы подаются в местную администрацию или архитектурный отдел. В Москве такие вопросы решает Мосжилинспекция.
  • Важно! В целом процесс согласования перепланировки коммерческих, нежилых и жилых объектов очень схож. Есть свои трудности и тонкости, например, с производственными цехами, где важно обеспечивать безопасность сотрудников.

    Согласовывать перепланировку необходимо! Владельцам-физическим лицам штраф за отказ от узаконивания изменений грозит небольшой, но их заставят всё переделать обратно. А юрлица могут столкнуться с серьёзными штрафными санкциями и проблемами. Если нет времени и возможности ходить по инстанциям самостоятельно, можно обратиться к посредникам. В любом случае за новым проектом нужно будет идти в специализированное бюро.

    Видео по теме