Советы по дизайну интерьера

За четыре месяца поисков квартиры я вместе с агентом отсмотрела (по самым приблизительным подсчётам) порядка 500 объявлений о продаже жилья. И ещё около 50 квартир обошла лично. Полученный опыт научил меня обращать внимание на ключевые детали объявления и в итоге экономить своё время.
Что мы искали
Двухкомнатную квартиру в старом фонде Санкт-Петербурга. Строго на одном из последних этажей, с изолированными комнатами, высокими потолками, хорошим видом из окна (на окна с видом на соседнюю стену я сразу наложила табу, хотя подобные квартиры всегда стоят дешевле «видовых»).

Под «старым фондом» лично я понимала не только дореволюционные дома с высокими потолками, парадными и чёрными лестницами, чудом сохранившейся лепниной и прочими очаровательными деталями. Меня также интересовали экспериментальные варианты 1930-х годов и так называемые парадные «сталинки» 1950-х — с приятными планировками, трёхметровыми потолками и толстыми стенами.
Критерии поиска
Поиск в основном вёл мой агент, но я тоже постоянно мониторила ЦИАН — главным образом из-за всепоглощающего желания держать ситуацию под контролем. Выбирала следующее: «квартира», «1/2/3 комнаты / студия / свободная планировка» (некоторые студии достигали 60 квадратных метров, в то время как отдельные «трёшки» имели площадь в 45–50 «квадратов»), «вторичка» (хотя даже при таком отсеивании мне попадались объявления о новостройках). Поначалу я игнорировала дополнительные фильтры, но потом поняла: совершенно зря. С их помощью удобно выбрать (или исключить) конкретные этажи, указать желаемый тип планировки квартиры и санузла, тип дома, год постройки и даже наличие лифта. Всё это помогает отсекать неподходящие варианты на начальном этапе.

В ценовом сегменте я указывала верхний предел (со временем мы были вынуждены поднять его на 500 тысяч рублей).
1. Район города
Казалось бы, здесь всё просто: выбирай желаемую станцию метро и фильтруй по ней. Для меня стало большим удивлением, как именно продавцы указывают в своём объявлении район города: ставят центральные станции метро, до которых «10 минут на транспорте» или «25 минут пешком». В таких случаях будет нелишним посмотреть, где именно находится дом (в объявлении на ЦИАНе есть карта с адресами).

Если квартира пройдёт ваш отбор, и вы отправитесь смотреть её лично, засеките время от метро до подъезда. Подобные детали играют ключевую роль в повседневной жизни, особенно если у вас нет личного транспорта. У меня его нет, а потому я внимательно разглядывала все дома на картах.
2. Тон объявления
Конечно, сухим коротким объявлениям я предпочитала те, где максимум подробностей. Но как именно изложены эти подробности? Понятно, что не всегда рекламные приёмы в духе «лучшее предложение на рынке! Спешите!» выдают неблагонадёжного продавца. Но воспринимать объявление, как на скриншоте, сложнее, чем спокойное перечисление фактов. Если вы продаёте квартиру и составляете объявление, пожалейте будущих читателей.
3. Много фото
Удобно, когда продавец снимает квартиру во многих ракурсах, по которым можно составить мнение о состоянии ремонта и квартиры в целом. Иногда продавец даже организовывает профессиональную съёмку для продажи. Это необязательный критерий хорошего объявления, но подобное свидетельствует о серьёзности намерений.

4. Квартира подходит под ипотеку, субсидии или материнский капитал
Обычно это указывают сразу в объявлении. Невозможность ипотеки (и других банковских отношений) может объясняться целым комплексом причин: от нежелания продавцов указывать полную стоимость квартиры до неузаконенных перепланировок или отсутствия полного пакета документов. Лично для меня это тревожный сигнал, я за прозрачность сделки.
5. Срок давности объявления, история цены
Резкие скачки цены туда-обратно порой свидетельствуют о том, что хозяева сами не могут определиться, по какой цене и в какие сроки они хотят продать квартиру. Иногда объект выставляют по заниженной цене, после чего находится много желающих купить такой лакомый кусочек здесь и сейчас. Владельцы видят высокий спрос и решают повысить цену, после чего количество покупателей резко снижается. Если продавцы не готовы ждать, они могут снова снизить цену, и так по кругу. Эта карусель может зацепить и вас, если вы решите присоединиться к игре.

Если же объявление висит на сайте больше полугода, а цена на объект не заоблачная, то, возможно, проблема в продавцах или их попытках узаконить права собственности (например, после развода). Подобные вопросы почти всегда выходят за рамки чисто юридических отношений, а потому их решение может затянуться на долгие месяцы и даже годы.
Со временем я также выявила тревожные сигналы (или так называемые красные флаги), на которые стоит обращать внимание при отборе.

Читайте также  В гостях: Из «двушки» в «трёшку» — ремонт без дизайнера

1. Отсутствие капитального ремонта
Если дом был построен в начале прошлого века (или раньше), а капитальный ремонт в советские годы не проводили, для меня это являлось однозначным «нет», как хорошо бы ни выглядела сама квартира. Дело в том, что чаще всего «родные» перекрытия в старом фонде — деревянные или железные с деревянным наполнением. К сожалению, ни один из вариантов не гарантирует, что через пару лет роскошное здание эпохи модерна не «съедет» набок, или у кого-то из соседей не обвалится пол, а в квартире этажом ниже — потолок.
Один из печально известных примеров последнего времени — великолепное здание 1910 года постройки на Большом проспекте Петроградской стороны, на первом этаже которого (где ко всему прочему располагался магазин) внезапно обвалился пол. Благо никто не пострадал, но аварийная часть здания до сих пор не восстановлена. Капремонт в доме не проводился.Фото «До»Обычно продавцы указывают наличие капремонта в объявлениях, это является одним из критериев формирования цены. Иногда в текст добавляют информацию о материале перекрытий. Лучше всего, если это железобетон: такие перекрытия максимально надёжны. Условные сокращения «к/р» и «ж/б» легко поддаются расшифровке.

Если капремонта в доме не было, а квартиру жуть как хочется посмотреть и в теории приобрести, есть смысл проверить степень износа здания. Желательно, чтобы она была не выше 40%. Мы проверяли конкретный адрес на степень износа и наличие капитального ремонта на портале «Наш Санкт-Петербург». Узнать о материале перекрытий и в целом получить максимально полную информацию о доме можно из техпаспорта, который всегда есть у собственников. Там же содержится актуальная информация, которую не всегда вовремя успевают внести в городские базы. Техпаспорт владелец квартиры обычно присылал моему агенту уже после личного просмотра.

2. Объявления без фотографий объекта
Зато с обилием кадров, которые демонстрируют неописуемой красоты виды района и всех близлежащих достопримечательностей — это тревожный знак. Обычно за такими объявлениями скрываются квартиры, которые нужно вычищать до основания и вкладывать в ремонт половину бюджета на покупку квартиры. Если вы не готовы идти на такие финансовые и временные жертвы, смело откладывайте подобные объявления в сторону.Фото «До»Скорее всего, с квартирой что-то нечисто и в том случае, если фотографии сделаны на стадии брошенного ремонта. Вы видите гипсокартон, которым собрались выравнивать (или уже выровняли) стены, новые окна, приличные полы, строительные материалы в углах и полное отсутствие мебели. Скорее всего, новые собственники начали делать ремонт и обнаружили нечто не совсем приятное / законное / решаемое, а потому решили как можно быстрее перепродать квартиру. Вы можете убедиться в этом лично, но если в объявлении выставлены подобного рода фотографии, считайте, что вы уже всё увидели и сэкономили время на просмотре.Фото «До»
3. «
Убитая»
квартира на фотографии
Почти любое жильё можно восстановить и реанимировать. Вопрос лишь в том, сколько на это уйдёт времени и средств. Я не планировала строить квартиру заново внутри дома, искала объект для косметического ремонта.
4. Отсутствие ванной комнаты или ванна / душ на кухне
Квартиры с душевыми кабинами и ванными на кухне в старом фонде — довольно частая история. И подобная ситуация характерна не только для коммунальных квартир.

Обычно собственники писали о подобных вещах: в объявлениях периодически проскакивала фраза «ванна на кухне». Чисто теоретически в такой квартире (если это действительно лакомый кусочек) можно организовать современный санузел самостоятельно. Но я была ограничена в средствах и очень не хотела после покупки квартиры заниматься согласованием перепланировки.

Бывало и по-другому: пару раз я встречала объявления, в которых даже не было упомянуто о таком сюрпризе, как отсутствие ванной комнаты. Но план квартиры давал понять, что отгораживать её придётся самостоятельно: на плане были видны жилые помещения, кухня и туалет, а вот ванны или душевой кабины не было. Фото «До»По своему опыту могу сказать, что отсутствие плана квартиры в объявлении не служило «красным флагом» и причиной для однозначного отказа. Тем более что в 90% случаев именно его прикрепляли к объявлению в первую очередь. Но если плана нет, а проверять расположение ванной в квартире самостоятельно не хочется, звоните собственнику или его агенту до выезда на просмотр, задавайте вопрос напрямую.

Читайте также  Психология: Как научиться наконец запоминать лица и имена людей

Подсказка: отсутствие ванной в квартире автоматически означает, что капремонт в доме не проводился.
5. Репутация района
Этот критерий отбора довольно субъективный и специфический — у каждого своё понимание уюта и комфорта. Но у нас при поиске бывали случаи, когда агент отговаривала меня даже от посещения квартир, зная, какой контингент преобладает в том или ином районе города. Чаще всего речь шла про отдельные улицы или кварталы, куда, по словам агента, «я бы тебя вечером одну не отпустила». Здесь, к сожалению, нет каких-то универсальных советов.

6. Низкая цена и срочная продажа
Порой встречаются объявления, в которых на первый взгляд всё хорошо. Продаётся квартира с приятным метражом и качественным ремонтом, мебель хозяева готовы оставить вам за разумную цену или вообще бесплатно (договоримся, не чужие люди), покупать предлагают срочно, да ещё и по заниженной цене.

Правда, чаще всего к такому роскошному комплексу плюсов идёт какой-нибудь «незначительный» минус. Например, неузаконенный (но законный, по заверениям владельцев) перенос стенки на метр. Или сложная история с наследованием квартиры и её долей (которая уже почти решена, осталась пара деталей). Всегда есть одно но. И вот вы уже мысленно переехали в новый дом, расставили мебель и даже придумали, куда поставить ёлку на Новый год… Однако практика показывает, что это «но» в какой-то момент станет решающим.Мне тоже попалась такая квартира, и, признаться честно, я её почти купила. В квартире за счёт площади кухни и жилой комнаты была расширена ванная (см. план). «Мы уже почти узаконили эту перепланировку. Как только документы будут готовы, поднимем цену на квартиру, так что вам лучше поторопиться», — утверждал продавец. Но такую перепланировку законно не согласовать! Обязательно ходите на просмотры с риелтором, чтобы иметь альтернативную (и юридически обоснованную) точку зрения.
Почти все звонки делала мой агент, но пару раз я тоже договаривалась о встрече по телефону. Иногда продавец не брал трубку или переносил разговор; агент хозяев странно себя вёл, пытался навязать что-либо или выставить свои условия ещё до личной встречи. Урок, который я из этого вынесла: иногда звонка бывает достаточно, чтобы понять, что с таким хозяином «каши не сваришь» — тут даже не нужны критерии и чек-листы.
Пожалуй, самым показательным на этапе звонка был случай, когда продавец постоянно переносил разговор с моим агентом, и я решила позвонить ему сама (уж слишком мне нравилась квартира). Я дозвонилась, была переадресована на другой день и в указанное время позвонила вновь. На вопрос: «Когда можно будет посмотреть квартиру?» я услышала встречное: «А зачем вам её смотреть? С квартирой всё в порядке, все документы готовы, если вы хотите покупать — покупайте. На просмотры у меня нет времени». Возможно, этот человек до сих пор пытается её продать.Иногда продавец (или агент) устраивает открытый просмотр. Это означает, что в назначенное время в квартиру придёте не только вы, но и ещё несколько желающих. На таком аукционе выигрывает тот, кто первым скажет: «Беру». Обычно подобные просмотры проводят на привлекательных объектах, и в подобной практике нет ничего подозрительного. Если вам уже по фотографиям и характеристикам кажется, что это квартира вашей мечты, уточните, является ли запланированный просмотр массовым. Если да, попробуйте приехать на него чуть раньше назначенного времени.
Все приглянувшиеся квартиры нужно обязательно смотреть вживую. Ни один отбор объявлений на сайте не гарантирует, что внутри всё действительно будет так, как вы себе представляли. Очень часто фотографии квартиры сделаны с невероятно удачных ракурсов (и невероятно хорошими объективами), которые не отражают реального положения вещей.

Я составила чек-лист и занесла его в заметки смартфона — открывала и сверялась каждый раз, оказавшись в новой квартире.
Проверьте, чем выравнивали стены (иногда это делают с помощью гипсокартона, буквально «зашивая» в него всю квартиру. Под ним можно обнаружить отбитую до дранки штукатурку. Чтобы увидеть реальное состояние стен, попробуйте заглянуть в технический лючок — например, в санузле).

Посмотрите, не «повело» ли дверные коробки (если двери невозможно плотно закрыть или кривые наличники видно невооружённым глазом, перекрытия в здании находятся в плачевном состоянии).

Проверьте трубы и санузел (узнайте, перекладывали ли трубы и из какого материала они сделаны, проверьте напор воды).
Убедитесь, что старый паркет не крошится под ногами (если в квартире нет старого скрипучего паркета и выпадающих плашек, вскрывать и вычищать полы до перекрытий не придётся).

Читайте также  В гостях: Винтажные каре в доме дизайнера на Новой Риге

Обратите внимание на странные пятна и неприятные запахи (пятна на потолке могут выдать протекающую крышу, а слабо ощутимый запах газа свидетельствует о неполадках с газопроводом).

Не полагайтесь на свежий ремонт и запах краски
(если в квартире перед продажей делали ремонт, то, скорее всего, пытались скрыть неприятные детали, которые не сразу проступят сквозь новые обои).
Фото «До»
Не бойтесь газовых колонок (некоторые здания были построены во времена, когда горячую воду в квартиры ещё не проводили. Исходя из личного опыта могу сказать, что газовая колонка — скорее преимущество, чем недостаток).

Спросите о проводке и батареях (если хозяева не меняли проводку, вам придётся делать это самостоятельно. Батареи стоит проверить на предмет протечек).

Загляните в подвал и на технический этаж (испарения и лишняя влага из подвала будут подниматься в квартиру. Отремонтированный технический этаж станет хорошим буфером между квартирой и крышей в случае протечек или сезонных ремонтных работ).
Пообщайтесь с соседями (спросите у них о деталях и особенностях дома. Оцените состояние стен и лестниц в парадной. Чем чище и ухоженней она выглядит, тем меньше в доме коммунальных квартир. Именно они чаще всего являются главным источником шума, неубранных лестничных пролётов и постоянно меняющихся жильцов).

Проверьте, не ведётся ли рядом с домом масштабная стройка (по дому, в котором я смотрела одну из квартир, пошли глубокие трещины, когда забивали сваи по соседству. Жители подняли тревогу, стройку на время заморозили, но не прекратили. Подобные дома лучше обходить стороной)
Один из первых вопросов хозяевам или агенту должен касаться всевозможных перепланировок. Незаконность некоторых из них может сильно испортить вам жизнь в дальнейшем. Если вы берёте квартиру в ипотеку, придётся заказывать отчёт у оценщика — он-то вряд ли закроет глаза на стены в тех местах, где их быть не должно.

  • Проверьте, согласован ли проём в несущей стене.
  • Убедитесь, что между кухней с газом и комнатой есть перегородка, если эти помещения объединяли.
  • Проверьте, согласовано ли объединение балкона / лоджии с комнатой.
  • Проверьте, согласован ли антресольный этаж.
  • Убедитесь, что дверь санузла не открывается в комнату.
  • Убедитесь, что санузел не расширили за счёт кухни или жилой комнаты (согласно п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиП 31-03-2003 перепланировка ванной и санузла, после которой эти помещения оказываются над жилой комнатой или кухней соседей снизу, запрещена. Исключение — квартиры, расположенные на первом этаже, над подвальным или цокольным этажом, а также квартиры на втором или третьем этажах, под которыми размещены нежилые помещения).
  • Проверьте, согласована ли замена ванны на душевую кабину.
  • Проверьте, согласована ли установка душевой кабины на кухне при отсутствии ванной (подобный процесс согласования довольно сложный и муторный, так как по вышеупомянутому СНиПу устанавливать душевую кабину над кухней соседней квартиры нельзя. Однако, когда речь идёт о старом фонде без ванной комнаты, подобная перепланировка может быть узаконена, если предоставить в БТИ проект квартиры с указанием всех нюансов, технических характеристик и преимуществ данной перепланировки).

Вместо выводов

  1. Обращайте внимание на детали в объявлениях и все дополнительные характеристики. Приоритетными должны быть подробные объявления с качественными фотографиями всех зон квартиры.
  2. «Чистая» квартира с полным пакетом необходимых документов будет подходить под ипотеку, субсидии и материнский капитал. Её владельцы не будут переживать, что в отношения «продавец-покупатель» вклинится банк с дополнительными проверками.
  3. Если цена сильно менялась, объявление висит на сайте больше полугода, возможно, это проблемный объект (сложные продавцы, отсутствие необходимых документов).
  4. Квартиры без капитального ремонта в старом фонде — рискованная инвестиция.
  5. Квартиры с перепланировками нужно анализировать особенно тщательно.