Как действовать тем, кто решился на сложный ремонт, а перепланировку планирует согласовать потом, постфактум. Или по неосторожности приобрел жилье с ремонтом, на который не было предварительно получено разрешение. Можно ли вообще узаконить перепланировку задним числом?

Что такое незаконная перепланировка?
Юристы так называют самовольный ремонт, выполненный с существенным переустройством исходной перепланировки, на который НЕ было выдано разрешение надзорных органов (Госжилинспекции и БТИ). Часто такие перепланировки проходят с нарушением нормативов и потому караются.

Самые страшные последствия незаконной перепланировки — это частичное или полное обрушение жилого здания; нарушение работы систем коммуникаций многоквартирного дома; промерзание / плесень / отсутствие вентиляции в помещении, что ведет к ухудшению условий жизни.
Я ничего плохого не сделал, нормативы не нарушил — надо ли согласовывать?
Даже если проведенная перепланировка, на ваш взгляд, не влияет на технические характеристики жилья и дома в целом, согласовывать ее все равно нужно. Зачем?

  1. Убедиться, что опасности для вас и соседей перепланировка действительно не несет (иногда наше самое безобидное, казалось бы, действие может существенно ухудшить условия проживания в соседних квартирах).
  2. Чтобы не снизить цену квартиры. Несогласованная перепланировка уменьшает рыночную стоимость жилья минимум на 10%. К тому же на него практически невозможно получить ипотечный кредит. А значит, продать квартиру будет сложнее.
  1. Чтобы избежать санкций от жилинспекции или других надзорных органов.

Интересует ремонт квартиры?
Давайте подберем исполнителя по вашим критериямНайти
Как узнают, что я сделал перепланировку?
Даже о самой филигранной перепланировке рано или поздно узнают. Вариантов, как это может случиться, несколько.

  • Сообщат недовольные перфоратором соседи. По статистике, соседские жалобы — самый распространенный вариант оповещения надзорных органов.
  • Во время плановой проверки общедомовых коммуникаций специалист БТИ обнаружит несоответствие расположения отопительных приборов или воздуховода планам БТИ.
  • Во время проверки из-за любой аварии в доме. При этом значительная вина за происшествие будет возложена на собственника «незаконной» квартиры, даже если он в случившимся не виноват (это повлечет дополнительные штрафы).
  • При аварии в самой квартире.
  • В процессе предпродажной оценки квартиры риелтором, который может уведомить о нарушениях жилинспекцию.
Читайте также  Хороший вопрос: А стоит ли бороться с сорняками на дачном участке

Что грозит владельцам квартиры с несогласованной перепланировкой
Ответственность за нарушение закона всегда несет собственник квартиры — тот, кто выполнил ремонт или приобрел жилье с незаконной переделкой. Наказание может быть разным.

► Штраф. 2000 рублей для физического лица, 300 000 рублей — для юридического.

► Предписание вернуть помещение в исходное состояние (такое часто приходится исполнять собственникам, затонувшим общедомовые коммуникации или несущие конструкции).

► Лишение права собственности на жилье.

► Запрет на выезд за границу. Алгоритм «наказания» универсален для всех типов нарушений по части перепланировки. Порядок шагов следующий:

  1. Жилинспекция выписывает штраф за самовольную перепланировку (в регионах это могут делать органы местного самоуправления или региональный БТИ).
  2. После уплаты штрафа и передачи пакета документов в БТИ собственник получает новый техпаспорт на квартиру с новыми границами помещения.
  3. Если перепланировка несовместима с требованиями закона и нарушает все нормативы, то жилинспекция вместе со штрафом выписывает предписание вернуть квартиру в исходный вид (до ремонта и перепланировки). Предписание выдается до трех раз.
  4. Если собственник игнорирует все предписания, дело передается в суд, где владельца лишают права выезда за границу.
  5. Если в процессе рассмотрения дела судом собственник продолжает уклоняться от исполнения предписаний, он лишается права собственности на жилье.

Самые рискованные нарушения
Если их выявляют, гарантированно требуют вернуть квартиру в исходное состояние (как изображено в техпланах).

  • Перепланировка с нарушением целостности несущих конструкций (в Москве были случаи, когда в результате неверной и несогласованной перепланировки перекрытие падало на квартиру соседей снизу).
  • Перевод жилого помещения в нежилое (квартира на первом этаже без разрешения стала салоном красоты).
  • Работы с участием общедомового имущества, например, урезание каналов вентиляции.
  • Перенос радиаторов на территорию балкона / лоджии.
  • Присоединение к комнате лоджии или жилой комнаты с газифицированной кухней.
  • Штробление стен под электропроводку с нарушениями.
Читайте также  В гостях: Германия в русском саду

Как согласовать перепланировку «задним числом»?
В некоторых случаях можно попытаться согласовать уже произведенную перепланировку и тем самым сделать ее законной. При этом алгоритм будет отличаться от схемы согласования перепланировки до изменений. Процедура одинакова для любых собственников жилья — и сделавших перепланировку, и купивших «незаконную» квартиру.

ШАГ 1: Запросите архивную копию техпаспорта БТИ

Важно:
Многие по незнанию начинают процесс согласования с запроса стандартного паспорта БТИ, который применяется при легальной перепланировке. Но в данном случае это ошибка: квартиру посетит техник из БТИ и начертит красные линии на плане. Сдавать на согласование только технический паспорт в красных линиях нельзя: жилинспекция не сможет вынести решения, так как понятно, что стало после, но не понятно, что было до перепланировки.
Все свои услуги БТИ оказывает на платной основе и с рядом нюансов. Расскажу на примере Москвы.

  • Если дом стоит на учете в МосгорБТИ, нужно заказать там архивную копию с видом квартиры до перепланировки. И вызвать специалиста, чтобы получить паспорт БТИ с видом квартиры после перепланировки в красных линиях. Стоимость документов около 20 000 рублей в зависимости от площади помещения.
  • Если дом не стоит на учете в МосгорБТИ, то техпаспорт БТИ с видом квартиры до перепланировки можно заказать по плану от застройщика в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» или в МосгорБТИ. Техпаспорт с видом квартиры после перепланировки изготовят на основании выхода техника. Услуги стоят порядка 30 000 рублей в ценах 2020 года.

Чтобы не тратить время на оформление технического паспорта БТИ с проведением обследования квартиры, можно заказать архивную копию поэтажного плана с экспликацией помещений. Сделать это можно в Федеральном БТИ или через агентство по согласованию перепланировок с доступом СРО.

По итогам первого этапа у вас на руках окажется комплект документов. Это информация о доме (2–3 листа); план этажа, на котором выделена ваша квартира (1 лист); экспликация с указанием площади помещений (1 лист).

Читайте также  Houzz тур: Квартира в «Городке чекистов» в Екатеринбурге

Цена услуги: порядка 20 000 рублей.
Время: от 7 до 14 рабочих дней.

ШАГ 2: Закажите техническое заключение (ТЗ)

Такой документ о состоянии несущих конструкций разработает любая проектная организация с доступом СРО.

Цена услуги: примерно 25 000 рублей.
Время: 14 дней.

ШАГ 3: Получите выписку из ЕГРН
Выписка называется
«Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и правообладателях». Сделать запрос нужно через МФЦ.

Цена услуги: госпошлина составит 350 рублей.
Время: до 9 рабочих дней.

Сделать это можно через портал «Госуслуги».На проектной документации должна стоять электронная цифровая подпись, которая есть только у организаций с лицензией СРО.

Важно:
Примерно через 30 рабочих дней вы получите постановление о штрафе, который важно вовремя оплатить. В противном случае ваше дело будет передано в суд, что может грозить потерей права собственности на жилье.

Если перепланировка проведена в рамках закона, инспектор сверит техническое заключение по ранее выполненным работам с фактической планировкой. И в случае соблюдения нормативов выдаст акт о завершенном переустройстве.

Цена услуги: бесплатно.
Время: около 1,5 месяцев.

Для этого оформите заявку в БТИ, предоставив копию акта о завершенном переустройстве. После этого к вам в квартиру направят техника-обмерщика. На основании сделанных им обмеров выпустят новый техпаспорт с указанием границ помещений.

Цена услуги: примерно 20 000 рублей.
Время: 3 недели.Согласование перепланировки можно получить специализированному агентству с доступом СРО. Так можно сэкономить не только время (до двух месяцев), но и деньги. Средняя стоимость услуги в Москве — примерно 50 000 рублей. Самостоятельное согласование обойдется дороже.